Industriebau & Gewerbebau
in Oberösterreich

Eine gesetzliche Trennlinie gibt es nicht. Üblicherweise meint Industriebau Gebäude für Produktion und Fertigung, oft mit großen Hallen, schweren Maschinen und aufwendiger Technik. Gewerbebau umfasst Betriebsgebäude für Handwerk, Handel, Logistik und Dienstleistung, häufig als Kombination aus Halle und Büro. Im Brandschutz gelten beide als Betriebsbauten, wenn sie der Produktion oder Lagerung dienen. Welche Widmung ein Grundstück braucht, hängt davon ab, wie stark der Betrieb seine Umgebung stört.

Ein Generalübernehmer übernimmt die gesamte Errichtung eines Gebäudes und ist dafür der einzige Vertragspartner des Bauherrn. Die Bauarbeiten führt er nicht selbst aus. Er vergibt sie an Fachfirmen, koordiniert alle Gewerke und steht für Kosten, Termine und Qualität ein. Wir übernehmen als Generalübernehmer zusätzlich die Planung: Bedarfsermittlung, Architektur, Behördenverfahren und Bau kommen bei uns aus einer Hand. Wie sich das vom Weg über ein Architekturbüro unterscheidet, erklärt unser Beitrag zur Architektenwahl.

Beide übernehmen den gesamten Bau eines Gebäudes. Der Unterschied liegt in der Planung: Der Generalunternehmer baut nach einer fertigen Planung, der Totalunternehmer plant und baut.

Generalunternehmer: Er übernimmt sämtliche Bauleistungen auf Basis einer vorliegenden Planung. Einen Teil führt er mit eigenen Leuten aus, den Rest vergibt er an Subunternehmer. Die Planung beauftragt der Bauherr getrennt, meist bei einem Architekturbüro. Es gibt zwei Verträge, die Abstimmung zwischen Planung und Bau liegt beim Bauherrn.

Totalunternehmer: Er übernimmt zusätzlich die gesamte Planung, vom Entwurf bis zum Ausführungsplan. Der Bauherr hat einen Vertrag und einen Ansprechpartner für Planung und Bau, die Abstimmung zwischen beiden liegt beim Totalunternehmer.

In der Praxis werden die Begriffe nicht immer einheitlich verwendet. Im Vertrag sollte klar stehen, wer plant, wer baut und wer wofür haftet.

Schlüsselfertig bauen bedeutet, dass ein Vertragspartner das Gebäude komplett errichtet und es benutzbar übergibt. Der Bauherr muss keine einzelnen Gewerke beauftragen oder koordinieren. Was genau enthalten ist, legt die Bau- und Ausstattungsbeschreibung im Vertrag fest. Sie sollte auch Haustechnik, Außenanlagen und Anschlüsse nennen, weil der Begriff allein den Leistungsumfang nicht festlegt. Wir bauen Betriebsgebäude schlüsselfertig, mit Fixpreis und vertraglich zugesichertem Fertigstellungstermin.

Einen seriösen Pauschalpreis pro Quadratmeter gibt es nicht. Die Kosten hängen von Nutzung, Hallenhöhe, Tragwerk, Haustechnik, Brandschutz und Baugrund ab. Mit dem 3D-Entwurf gibt es bei uns eine erste grobe Kostenschätzung, nach der Einreichplanung ein Fixpreisangebot.

Der Baukostenindex von Statistik Austria zeigt monatlich, wie sich die Kosten der Baufirmen für Material, Löhne, Energie, Transport und Maschinen verändern. Eine eigene Sparte für Industrie- und Gewerbebauten gibt es nicht. Berechnet wird er für den Wohnhaus- und Siedlungsbau und drei Tiefbausparten. Für Halle, Büro und Sozialräume eines Betriebsgebäudes kommt der Wohnhaus- und Siedlungsbau am nächsten, weil dort ähnliche Gewerke und Materialien einfließen. Der Index zeigt die Richtung der Kostenentwicklung, den Preis eines konkreten Gebäudes nennt er nicht. Mehr im Beitrag Baukostenindex im Industriebau und Gewerbebau.

Baukosten steigen, wenn Löhne, Baustoffe, Energie oder Transport teurer werden, etwa durch kollektivvertragliche Lohnerhöhungen oder höhere Preise für Stahl, Beton und Treibstoff. Wie stark, zeigt der Baukostenindex von Statistik Austria Monat für Monat. Entscheidend ist, wer dieses Risiko im Bauvertrag trägt. Bei einem Fixpreis, wie wir ihn nach der Einreichplanung anbieten, bleibt der vereinbarte Preis gleich, auch wenn Löhne oder Material während der Bauzeit teurer werden. Wie sich ein Budget von einem Jahr zum anderen verschiebt, rechnet unser Baukostenindex-Rechner aus.

Eine allgemeingültige Zeitangabe gibt es nicht, weil jedes Betriebsgebäude individuell geplant und gebaut wird. Die Bauzeit hängt von Größe und Nutzung, Bauweise, Haustechnik, Baugrund und Witterung ab. Vor dem Baubeginn liegen Bedarfsermittlung, Entwurf und Genehmigungsverfahren, deren Dauer von Projekt zu Projekt verschieden ist. Einen realistischen Zeitplan erstellen wir, sobald die Eckdaten eines Vorhabens feststehen. Den Fertigstellungstermin sichern wir dann vertraglich zu.

Die Bedarfsplanung klärt vor dem ersten Entwurf, was ein Gebäude leisten muss. Sie erfasst Abläufe, Maschinen, Materialfluss, Lagermengen, Arbeitsplätze und Wachstumspläne und leitet daraus Flächen, Raumhöhen und Anforderungen an die Technik ab. Damit beantwortet sie auch, wie groß ein Betriebsgebäude sein muss. Bei uns heißt dieser Schritt Bedarfsermittlung, das Ergebnis halten wir in einem Pflichtenheft fest. Mehr dazu in den Beiträgen Flächenbedarf für Betriebsgebäude und Raumprogramm für Betriebsgebäude.

Auf Widmung, Zufahrt, Erschließung und Baugrund. Die Widmung entscheidet, ob ein Betrieb am Standort überhaupt zulässig ist. Dazu kommen eine Lkw-taugliche Zufahrt, Anschlüsse für Strom, Wasser und Kanal sowie ein tragfähiger, hochwassersicherer Boden. Wir unterstützen auf Wunsch schon bei der Grundstückswahl. Die wichtigsten Prüfpunkte stehen im Beitrag Betriebsstandort prüfen.

Der Flächenwidmungsplan ist eine Verordnung der Gemeinde. Er legt für das gesamte Gemeindegebiet fest, welche Flächen Bauland, Verkehrsfläche oder Grünland sind (§ 18 Oö. Raumordnungsgesetz 1994). Das Bauland ist weiter unterteilt, zum Beispiel in gemischtes Baugebiet, Betriebsbaugebiet und Industriegebiet. Die Widmung eines Grundstücks entscheidet darüber, ob ein Betrieb dort zulässig ist. Einsehen lässt sich der Plan bei der Gemeinde oder online im Geoinformationssystem DORIS des Landes Oberösterreich.

Der Bebauungsplan regelt, wie auf einem Grundstück gebaut werden darf. Die Gemeinde erlässt ihn als Verordnung, er baut auf dem Flächenwidmungsplan auf. Festgelegt sind unter anderem Fluchtlinien, Gebäudehöhe und Verkehrsflächen, häufig auch die Bauweise und das Maß der baulichen Nutzung, etwa über eine Geschoßflächenzahl oder Baumassenzahl (§ 32 Oö. Raumordnungsgesetz 1994). Einen Bebauungsplan gibt es nicht für jedes Grundstück. Fehlt er, gelten die allgemeinen Bauvorschriften, zum Beispiel die Mindestabstände zur Grundgrenze. Wie viel Fläche bebaut werden darf, zeigt der Beitrag Flächenbedarf für Betriebsgebäude.

Ein Bodengutachten, auch Baugrundgutachten genannt, beschreibt den Untergrund eines Grundstücks: Schichtaufbau, Tragfähigkeit, Grundwasserstand und mögliche Verunreinigungen. Dafür wird der Boden mit Bohrungen, Schürfen oder Sondierungen erkundet. Mit den Ergebnissen bemisst der Tragwerksplaner Fundamente und Bodenplatte. Im Gewerbebau ist das wichtig, weil Maschinen, Regale und Staplerverkehr hohe Lasten in den Boden bringen. Was ein Bodengutachten kostet, hängt von der Grundstücksgröße und von Anzahl und Tiefe der Erkundungen ab. Am meisten bringt es vor dem Grundstückskauf, weil schlechter Baugrund die Gründung deutlich verteuern kann.

In der Regel zwei: die Baubewilligung für das Gebäude und die Betriebsanlagengenehmigung für den Betrieb. Die Baubewilligung erteilt in Oberösterreich die Gemeinde. Je nach Projekt kommen weitere Bewilligungen dazu, etwa nach dem Wasserrecht oder dem Naturschutzrecht. Wir erstellen die Einreichunterlagen und übernehmen die Abstimmung mit den Behörden. Die Details stehen im Beitrag Einreichplanung und Baubewilligung.

Die Betriebsanlagengenehmigung ist die gewerberechtliche Bewilligung für den Standort eines Betriebs samt Gebäuden, Maschinen und Freiflächen. Nötig ist sie nach § 74 der Gewerbeordnung, wenn die Anlage Menschen gefährden, Nachbarn durch Lärm, Geruch, Staub oder Erschütterungen belästigen oder den Verkehr und Gewässer beeinträchtigen kann. Bei Produktion, Werkstatt und Logistik ist das meist der Fall. Ausgenommen sind unter bestimmten Bedingungen zum Beispiel reine Bürobetriebe oder Lager bis 600 m² in geschlossenen Gebäuden. Über den Antrag entscheidet die Bezirkshauptmannschaft oder der Magistrat. Errichtet und betrieben werden darf die Anlage erst mit Genehmigung.

Das hängt von Spannweiten, Nutzung, Brandschutz, Bauzeit und Budget ab. Wir sind an kein Bausystem gebunden und wählen die Bauweise, die für das jeweilige Projekt am wirtschaftlichsten ist. Das Tragwerk beeinflusst auch den Brandschutz: Mit einem Feuerwiderstand von 30 Minuten sind bei eingeschoßigen Hallen deutlich größere Brandabschnitte zulässig als ohne.

Technische Gebäudeausrüstung, kurz TGA, umfasst alle fest eingebauten technischen Anlagen eines Gebäudes. Dazu zählen Heizung, Lüftung und Kühlung, Wasser und Abwasser, Elektro- und Lichttechnik, Daten- und Sicherheitstechnik, Aufzüge und die Gebäudeautomation. Im Industrie- und Gewerbebau kommen oft Druckluft, Absaugungen, Prozesskühlung oder eine Sprinkleranlage dazu. Die TGA wird auch Haustechnik oder Gebäudetechnik genannt. Sie beeinflusst Hallenhöhe, Tragwerk und Betriebskosten, wir stimmen sie von Beginn an mit dem Entwurf ab.

Maßgeblich ist die OIB-Richtlinie 2.1 für Betriebsbauten. Sie regelt unter anderem, wie groß Brandabschnitte sein dürfen, wie lang Fluchtwege sind und ab wann Rauchabzug oder Brandmeldeanlage nötig werden. Eine eingeschoßige Halle mit Tragwerk in R 30 darf zum Beispiel ohne besondere Technik 3.000 m² je Brandabschnitt haben, der Fluchtweg bis zum Ausgang höchstens 40 Meter lang sein. Wir berücksichtigen den Brandschutz ab dem ersten Entwurf. Mehr im Beitrag Brandschutz im Industriebau und Gewerbebau.

Ein Brandschutzkonzept beschreibt für ein konkretes Gebäude, wie die Schutzziele im Brandfall erreicht werden. Es fasst baulichen, anlagentechnischen, organisatorischen und abwehrenden Brandschutz in einem Dokument zusammen. Verpflichtend ist es nach der OIB-Richtlinie 2.1 zum Beispiel bei Regallagern mit mehr als 9 Metern Lagerguthöhe oder wenn das Dach mehr als 25 Meter über dem Gelände liegt. Nötig ist es auch, wenn ein Gebäude wesentlich von der Richtlinie abweicht, etwa mit größeren Brandabschnitten. Erstellt wird es von Fachleuten für Brandschutzplanung.

SiGe-Plan steht für Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan. Er legt für eine Baustelle fest, welche Arbeiten wann stattfinden, welche Gefahren dabei entstehen und welche Schutzmaßnahmen gelten, vor allem wenn mehrere Firmen gleichzeitig arbeiten. Nach § 7 des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes muss der Bauherr dafür sorgen, dass der Plan schon in der Vorbereitungsphase erstellt wird. Pflicht ist er bei Baustellen, die eine Vorankündigung brauchen, und bei besonders gefährlichen Arbeiten wie der Montage schwerer Fertigteile. Eine Vorankündigung ist ab mehr als 30 Arbeitstagen mit über 20 gleichzeitig Beschäftigten oder ab mehr als 500 Personentagen nötig. Beim Neubau eines Betriebsgebäudes ist das in der Regel der Fall.

Ja, wenn die Erweiterung von Anfang an mitgeplant wird. Dazu gehören Reserveflächen am Grundstück, ein Tragwerk und eine Haustechnik, die einen Zubau zulassen, und ausreichende Abstände zur Grundgrenze. Ein Zubau braucht wieder eine Baubewilligung oder Bauanzeige. Wir planen Erweiterungszonen schon im ersten Entwurf ein. Was bei bestehenden Gebäuden zu prüfen ist, steht im Beitrag Betriebsgebäude erweitern.